泡沫再現(xiàn) 度假房產(chǎn)上演“空城”

在海南樓市股市瘋狂的同時(shí)，海口、三亞等城市的商品房空置率依然居高不下。每年11月到次年3月，隨著“候鳥”人群南下，海南會(huì)迎來商品房入住率最高的時(shí)段。然而，2月2日晚上7點(diǎn)多鐘，中國證券報(bào)記者在海口經(jīng)世紀(jì)大橋到住宅聚集地海甸島發(fā)現(xiàn)，沿途絕大多數(shù)表示售罄的樓盤亮燈率很低。

被投資客津津樂道的“榮域”在廣告中自稱是“西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)”，但直到晚上8點(diǎn)多鐘還是一座“空鎮(zhèn)”。保安告訴中國證券報(bào)記者，榮域二期今年才交房，很多業(yè)主還在裝修。每棟樓有五六十戶人家，入住的平均只有七八戶。不過，不論是一期還是二期，每棟樓都只有兩三戶亮燈，花園里也沒有人走動(dòng)。其中一棟樓甚至只有一戶人家亮著燈，幾個(gè)江浙口音的人坐在陽臺(tái)上交流炒房心得，他們的聲音在寂靜中傳得很遠(yuǎn)。

車沿世紀(jì)大道、海景路前行，“江南城”、“世紀(jì)海岸”、“兆南家園”、“鴻天閣”等樓盤巨大的招牌在夜色中若隱若現(xiàn)，大部分樓的亮燈率在10%左右，最多不超過一半。在這里，甚至看不到幾個(gè)路人，偶爾只有一條狗跑過。

“10多年前的爛尾樓就是這樣，黑乎乎到處都是，誰要說海南現(xiàn)在的房地產(chǎn)沒有泡沫，不是很可笑嗎？”李哲至今仍對(duì)當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫破滅后的景象心有余悸。而親身經(jīng)歷那場(chǎng)泡沫的蘇格蘭柏斯房地產(chǎn)公司總經(jīng)理萬年也認(rèn)為，海南房?jī)r(jià)目前已經(jīng)虛高太多，遲早會(huì)跌下來。

不過，海南改革發(fā)展研究院海南所所長夏鋒比較樂觀，他認(rèn)為目前最多只是個(gè)別區(qū)域和樓盤出現(xiàn)了小泡沫，并沒有整體性嚴(yán)重泡沫。如果站在全國乃至全世界的角度看，海南的度假房產(chǎn)確實(shí)有很強(qiáng)的剛性需求。但他指出，國際上通常認(rèn)為商品房空置率在10%以內(nèi)屬正常，但目前在三亞部分小區(qū)尤其是一線海景房空置率達(dá)80%，即使在每年人氣最旺的11月份到次年3月份，有的小區(qū)房屋空置率也在50%左右，要謹(jǐn)防小泡沫變成大泡沫。

此輪房?jī)r(jià)暴漲除缺乏投資渠道的游資炒作外，也與土地的無序開發(fā)有關(guān)。夏鋒說，2009年，為激發(fā)縣域經(jīng)濟(jì)活力，海南實(shí)施了擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣改革，下放了197項(xiàng)審批權(quán)，其中包括部分土地的審批權(quán)，結(jié)果使得市縣間土地資源很難實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置。現(xiàn)在產(chǎn)生的地產(chǎn)“小泡沫”相當(dāng)大程度上是由各市縣無序賣地引發(fā)的。這也直接促使海南省政府1月中旬出臺(tái)了“兩個(gè)暫停”，即暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓以及新的土地開發(fā)項(xiàng)目審批。

“海南房地產(chǎn)目前是否有泡沫，不能用本地居民的購買力來衡量，度假房產(chǎn)的特色也決定了不能用空置率來判斷。”海南大學(xué)社會(huì)科學(xué)研究中心主任曹錫仁教授指出，國際旅游島的建設(shè)讓海南進(jìn)入了度假房產(chǎn)時(shí)代。海南房地產(chǎn)將走兩種模式，一是通過保障性住房來解決絕大多數(shù)普通居民的住房問題，一是走高端商品房開發(fā)，面對(duì)的是來自全國其他城市和世界各地的購房者。據(jù)他了解，目前進(jìn)入海南的資金百分之六七十來自于企業(yè)自有資金，僅百分之二三十來自銀行貸款。雖然有一些企業(yè)在炒作樓盤，但整體炒作比例較小，這與10多年前完全依靠銀行貸款進(jìn)行投機(jī)的那場(chǎng)危機(jī)有本質(zhì)不同。

“從均價(jià)看，海南房?jī)r(jià)還有很大空間。”曹錫仁說，目前來海南購房的外資還不多，將來度假房產(chǎn)不會(huì)只沿幾個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市展開，而會(huì)多點(diǎn)分布、網(wǎng)狀展開，最終度假房產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)出濱海、濱江、濱湖、依山、傍林五種形態(tài)，并形成外國人聚居區(qū)。

“10多年前的爛尾樓就是這樣，黑乎乎到處都是，誰要說海南現(xiàn)在的房地產(chǎn)沒有泡沫，不是很可笑嗎？”