高房?jī)r(jià)高拆遷成本惡性循環(huán)

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，目前，北京的情況是拆遷成本越來(lái)越高，拆遷難度越來(lái)越大。

以通州為例，目前大多數(shù)房屋均價(jià)在2萬(wàn)元/平米左右。通州運(yùn)河核心區(qū)及西海子棚戶區(qū)居民拆遷的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平米1.5萬(wàn)余元。而去年上營(yíng)棚戶區(qū)拆遷每平米補(bǔ)償8000余元，有關(guān)部門稱，今年的評(píng)估仍采用市場(chǎng)比較法，但充分考慮了周邊住宅一年來(lái)的價(jià)格變化。

陳云峰表示，拆遷成本是土地成本的一部分，加上土地入市土地出讓金，一級(jí)開發(fā)單位資金的成本，這些成本加在一起，它的上漲速度和由此產(chǎn)生的成本提高，對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大推力。政府如果想控制房?jī)r(jià)，勢(shì)必要控制土地成本，控制土地成本則需控制拆遷成本。按照通州的土地成本計(jì)算，已經(jīng)接近現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，有的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)樓市政策的調(diào)整，房?jī)r(jià)回到每平米2萬(wàn)元，甚至還要低。而再入市的土地成本勢(shì)必因拆遷成本提高而上漲，如果不控制拆遷成本，房?jī)r(jià)如何控制得了？

拆遷成本影響土地供應(yīng)速度

陳云峰認(rèn)為，拆遷成本越來(lái)越高，造成大家對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期越來(lái)越高，“房子都拆不動(dòng)了”。拆遷難度加大，造成土地供應(yīng)減少，土地供不應(yīng)求自然導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲。這就是政府加大土地供應(yīng)，妥善把握土地入市交易節(jié)奏的重要原因。如果土地成本降下來(lái)，政策房租售價(jià)格也自然下降，緩解供需矛盾。

目前因拆遷補(bǔ)償造成的矛盾越來(lái)越多，重點(diǎn)村改造等重點(diǎn)工程進(jìn)度受到影響，但控制拆遷補(bǔ)償可能會(huì)加重拆遷戶與拆遷方的矛盾，這是導(dǎo)致調(diào)控拆遷成本的難點(diǎn)，需要在就業(yè)、住房等方面有配套政策。

■經(jīng)驗(yàn)

參照市價(jià)補(bǔ)償出臺(tái)配套政策

拆遷，城市發(fā)展中一個(gè)不可回避的問題，控制成本和被拆遷人的利益訴求，兩者如何平衡更是一個(gè)難題。

昨天，一位參加去年4月西長(zhǎng)安街道路拓寬拆遷工作的負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時(shí)拆遷過(guò)程中不但首次根據(jù)市場(chǎng)價(jià)為居民定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，還推出了一系列配套政策，比如組織居民選購(gòu)限價(jià)房、發(fā)放殘疾人補(bǔ)貼、為下崗人員組織專場(chǎng)招聘會(huì)等，看似跟拆遷工作沒關(guān)系的一系列工作都成了拆遷辦的事。該人士表示，雖然做了一些提高拆遷成本的事情，但是拆遷工作進(jìn)展順利，這樣做比房子“拆不動(dòng)”要值。

2009年4月，北京西長(zhǎng)安街拆遷工程，首次嘗試參照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予拆遷補(bǔ)償款，補(bǔ)償基礎(chǔ)價(jià)格達(dá)到3萬(wàn)元／平米；此前，北京市的拆遷按基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估。如果按以往方式，該地區(qū)最多補(bǔ)償8800元/平米。當(dāng)時(shí)有專家評(píng)論，這樣做有利于開展拆遷工作，但是也提高了拆遷成本，同時(shí)抬高了地價(jià)。