2010年第三季度，地產(chǎn)行業(yè)新盤推出量較上半年出現(xiàn)巨幅增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，北京9月計(jì)劃開盤的普宅項(xiàng)目共46個(gè)。相比新政后的5至8月四個(gè)月的21個(gè)、27個(gè)、27個(gè)、18個(gè)預(yù)售入市項(xiàng)目數(shù)量，均有非常明顯的上漲。預(yù)計(jì)9月、10月兩個(gè)月將有大約80個(gè)新盤入市。隨著新盤推出的增長(zhǎng)，8月最后一周，地產(chǎn)成交量與價(jià)格出現(xiàn)雙雙上漲。市場(chǎng)預(yù)期突然轉(zhuǎn)好，普遍認(rèn)為隨著金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季的到來，地產(chǎn)行業(yè)將走出低谷，迎來新一輪的增長(zhǎng)。

我們分析認(rèn)為，隨著大量新盤推出，政策又處于相對(duì)平靜期，消費(fèi)者購(gòu)房欲望將有所回暖，使得9月成交量有望回升。另外，由于調(diào)控因素，地產(chǎn)行業(yè)成交量已經(jīng)處于歷史低位，基數(shù)較小，相同的絕對(duì)數(shù)值，其環(huán)比增幅也會(huì)出現(xiàn)放大作用。因此從環(huán)比的角度看，增幅將有所放大。但其絕對(duì)數(shù)值，較2009年同期，還有相當(dāng)?shù)牟罹唷?/p>

預(yù)期9月住宅成交量有所回暖

從重點(diǎn)城市的成交面積變化情況，成交量環(huán)比上升的時(shí)間只出現(xiàn)一周，時(shí)間較短。另外，由于周度數(shù)據(jù)變化較快，其波動(dòng)性較大，因此還不能判斷趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。另外，從絕對(duì)數(shù)量上來看，成交量較2009年還有一定的差距。尤其2009年下半年，地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)成交高峰，基數(shù)較高。因此2010年同期，環(huán)比雖然有所變化，但同比卻出現(xiàn)放緩甚至下跌的態(tài)勢(shì)。因此，就算9月、10月成交量有所回升，全年的成交情況與去年相比，也并不十分樂觀。

從成交均價(jià)來看，依然維持高位震蕩的格局。但值得指出的是，9月、10月隨著新開盤數(shù)量的大幅增加，相當(dāng)數(shù)量的地產(chǎn)開發(fā)商在開盤價(jià)方面給出一定優(yōu)惠，比預(yù)期開盤價(jià)要有所降低。隨著成交量的逐步回暖，新盤價(jià)格有可能向預(yù)期開盤價(jià)回歸，而價(jià)格指數(shù)是以實(shí)際開盤價(jià)格計(jì)入指數(shù)的，所以從指數(shù)上來看，新盤的價(jià)格是在上升的。但是由于我國(guó)庫(kù)存樓盤占有量還比較大，這部分開盤價(jià)格已經(jīng)確定，其在指數(shù)上的表現(xiàn)有可能下行。所以從總體來看，價(jià)格指數(shù)的快速上揚(yáng)很難出現(xiàn)，預(yù)計(jì)9月、10月價(jià)格保持高位震蕩的可能性較大。

金九銀十難獲數(shù)據(jù)支撐

地產(chǎn)竣工面積在每年6月為較高峰，而每年的9、10、11月達(dá)到全年的最高峰。而新開工面積在上半年處于最旺季節(jié)。我國(guó)樓盤多為預(yù)售，根據(jù)我國(guó)總體預(yù)售制度，以樓盤建設(shè)三層為標(biāo)準(zhǔn)，從開工到預(yù)售的時(shí)間周期約為3個(gè)月算，新盤銷售金額會(huì)在下半年有所放量。另外，有部分樓盤是在竣工后才進(jìn)入實(shí)際銷售，因此地產(chǎn)行業(yè)整體的銷售特點(diǎn)是前低后高。但下半年銷售量與上半年銷售量的實(shí)際差距，以及9月、10月是否會(huì)有集中釋放的特點(diǎn)，還要從具體的銷售數(shù)據(jù)，以及占比情況來分析。

通過對(duì)十年平均數(shù)據(jù)的對(duì)比，我們可以看出：8、9、10月住宅成交面積占全年比重為12%、11%和11%，與6、7、11月基本持平，與2-5月相差2個(gè)百分點(diǎn)左右，差距并不是很大。銷售量在下半年也較為平均，并沒有在9、10月集中釋放。另外，10年來，我國(guó)經(jīng)歷兩次地產(chǎn)調(diào)控，在這兩個(gè)特殊年份里，也基本維持了前低后高的銷售特點(diǎn)。另外，通過銷售面積和銷售額的對(duì)比，發(fā)現(xiàn)在調(diào)控的年份里，下半年銷售量環(huán)比有所上升(或保持較高水平)的同時(shí)，往往伴隨著銷售金額的增速放緩(或逐步下降)。因此，傳統(tǒng)意義上的金九銀十，在數(shù)據(jù)上得不到支撐，其銷售量并沒有集中釋放的現(xiàn)象出現(xiàn)，群體理解上存有誤區(qū)。另外，即使在2010年第三季度新盤推出量大幅增加，兩個(gè)月的銷售旺季，也無法改變?nèi)赇N售總量同比增速放緩甚至下降的事實(shí)。