上周，滬商品住宅成交1447套，環(huán)比前周減少 13%，成交面積17.4萬(wàn)平方米，新政后連續(xù) 4周呈下滑態(tài)勢(shì)。成交均價(jià)21969元/平方米，環(huán)比下跌5%，新政以來(lái)首次價(jià)格回落，充分顯示本輪調(diào)控已使快速回升的樓市重新進(jìn)入調(diào)整期。市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，世博會(huì)的結(jié)束對(duì)上海房地產(chǎn)行業(yè)意味著一個(gè)新的開(kāi)始，隨著世博一些場(chǎng)館的拆除和地塊的出讓，在接下來(lái)的幾年時(shí)間內(nèi)，世博板塊或?qū)⒈淮竺娣e開(kāi)發(fā)為住宅市場(chǎng)，據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)估算，未來(lái)世博板塊可能有40%的土地推向市場(chǎng)。

新上市樓盤(pán)預(yù)售價(jià)有所下調(diào)

據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品住宅成交面積為17.4萬(wàn)平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步下跌16%，與8月的周成交水平基本持平。而據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，上周商品住宅成交均價(jià)為21969元/平方米，環(huán)比前周均價(jià)23092元/平方米下跌5%，樓市新政4周以來(lái)全市均價(jià)首次出現(xiàn)小幅回落。盡管如此，自9月下旬以來(lái)均價(jià)已連續(xù)第7周維持在2萬(wàn)元高位以上。

來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周有10個(gè)樓盤(pán)推出了24.04萬(wàn)平方米的新房源，比前周多出近一倍。盡管如此，上周全市成交量繼續(xù)低迷，僅新城悠活城和港城滴水湖馨苑兩個(gè)項(xiàng)目簽約超過(guò)100套。

供應(yīng)方面，上周上海市內(nèi)已有上置綠洲香島原墅、天和湖濱、桃源藝筑等3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，同時(shí)不少項(xiàng)目預(yù)售面積都超過(guò)了3萬(wàn)平方米。

中房信分析師薛建雄預(yù)測(cè)，隨著新房供應(yīng)量的上升和開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷力度的加強(qiáng)，本輪調(diào)控導(dǎo)致成交急速下滑的局面將會(huì)停止。而隨著供大于求局面的出現(xiàn)，一些新上市樓盤(pán)的預(yù)期售價(jià)會(huì)有所下調(diào)。但熱銷項(xiàng)目還是難以改變價(jià)格上調(diào)的情況。但也有分析人士指出，由于天和湖濱、桃源藝筑等樓盤(pán)的大規(guī)模放量，10月以來(lái)供不應(yīng)求的局面在上周被扭轉(zhuǎn)，但是這只能在一定程度上延緩成交量的下滑，后續(xù)樓市成交依然很乏力。

開(kāi)發(fā)商推盤(pán)緩解資金鏈緊張

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師認(rèn)為，二次調(diào)控力度盡管不及4月新政，樓市成交量也沒(méi)有像5月份一樣出現(xiàn)急速下滑，但是隨著“雙限令”、加息、公積金貸款利率上調(diào)等政策的陸續(xù)出臺(tái)，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商兩方的壓力不斷加大，市場(chǎng)觀望氛圍加重，住宅成交量呈逐周下滑趨勢(shì)，上周成交面積降至17.4萬(wàn)平方米，已不足10月第一周成交量的4成，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間“新政組合拳”仍將深度影響上海樓市。

11月5日上海市公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整購(gòu)買(mǎi)第二套改善型普通自住房個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》，新規(guī)明確，自2010年11月8日起，認(rèn)定為改善居住條件購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，個(gè)人住房公積金貸款利率按同期首套個(gè)人住房公積金貸款利率上浮1.1倍。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師認(rèn)為，后續(xù)可能還會(huì)有新的調(diào)控政策出臺(tái)。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，在新政效應(yīng)逐步凸顯后，部分樓盤(pán)已開(kāi)始降價(jià)，如本周排名成交榜首的新城悠活城均價(jià)為13625元/平方米，比上半年均價(jià)低了近10%；顓橋的招商雍華苑三期的均價(jià)也明顯低于10月末剛開(kāi)盤(pán)時(shí)近2.5萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)。

迪士尼板塊成交將出現(xiàn)僵持

據(jù)記者了解，世博會(huì)結(jié)束以后，僅有少數(shù)世博概念樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整，進(jìn)入后世博時(shí)期，隨著世博園區(qū)后期規(guī)劃的逐漸成形，世博板塊的升值潛力也將慢慢顯現(xiàn)。目前區(qū)域內(nèi)存在不少的待售新盤(pán)，如純新盤(pán)萬(wàn)科金色名郡、濱江凱旋門(mén)等，前期銷售良好的熱門(mén)項(xiàng)目金地灣流域、尚東鼎、美林別墅等也預(yù)計(jì)將推出新房源。

與世博板塊的“慢熱”形成鮮明對(duì)比的是迪士尼板塊。 11月5日，上海迪士尼樂(lè)園項(xiàng)目正式啟動(dòng)。上海世博會(huì)落幕還不到一個(gè)星期時(shí)間，滬版“迪士尼”項(xiàng)目啟動(dòng)的消息即刻擄獲了全世界的目光，迪士尼效應(yīng)也成為上海繼世博會(huì)后一個(gè)全新的關(guān)注焦點(diǎn)，繼續(xù)推進(jìn)后世博經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，在迪士尼概念輻射下的主要5個(gè)板塊中，除了曹路板塊，其它4個(gè)板塊由于受到“新國(guó)十條”的打擊，成交量均出現(xiàn)大幅萎縮。

分析人士指出，川沙等板塊由于去年迪士尼落定以后，區(qū)域地位提升，短期內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格飆升，惠南板塊4月成交均價(jià)漲至18730元/平方米，環(huán)比1月上漲47%，周康板塊4月成交均價(jià)22020元/平方米，環(huán)比1月上漲48%。 “新國(guó)十條”出臺(tái)以后，9月各板塊成交均價(jià)大多恢復(fù)到4月份的價(jià)格水平。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師認(rèn)為，迪士尼概念經(jīng)過(guò)多次炒作，樓盤(pán)價(jià)格虛高，這導(dǎo)致短期內(nèi)成交出現(xiàn)僵持。在政策的調(diào)控下，隨著迪士尼工程建設(shè)的步步展開(kāi)，后期輻射板塊內(nèi)樓盤(pán)的價(jià)格如果能逐漸回歸理性，成交量或?qū)㈤_(kāi)始回升，打破區(qū)域成交低迷的僵局。

二手房帶看上升 局部出現(xiàn)“跳價(jià)”

□記者 楊冬

晚報(bào)訊經(jīng)歷10月的調(diào)整期后，11月首周二手房市場(chǎng)行情平穩(wěn)。記者昨天從本市多個(gè)二手房熱門(mén)成交板塊了解到，當(dāng)?shù)囟址恐薪殚T(mén)店帶看量出現(xiàn)1-3成增長(zhǎng)，成交量與價(jià)格均維持10月底水平。同時(shí)，世博會(huì)結(jié)束之后的首周，世博板塊及浦西濱江板塊租賃成交量均下滑兩成左右，但租金方面卻未現(xiàn)松動(dòng)跡象。

記者了解到，11月第一周全市多個(gè)板塊帶看量出現(xiàn)上揚(yáng)，松江新城、徐匯田林、長(zhǎng)寧中山公園和浦東川沙等板塊帶看量環(huán)比上周均增長(zhǎng)1-3成。究其原因，一方面，趁著年末資金較為充足，出來(lái)覓房的客戶逐漸增多；另一方面， 10月的再一次樓市調(diào)整下二手房市場(chǎng)價(jià)格并無(wú)明顯波動(dòng)，客戶的觀望情緒略有淡化。但在成交方面，11月第一周的成交量與10月底基本持平。

隨著二手房帶看量的增長(zhǎng)，“跳價(jià)”再現(xiàn)局部市場(chǎng)、幅度可達(dá)2%-3%。徐匯田林、長(zhǎng)寧中山公園兩板塊，11月已有約1-2成房東在買(mǎi)家有意向后提價(jià)；而在松江新城板塊，提價(jià)業(yè)主已近5成。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐珠江新城分行經(jīng)理葛恒忠表示，11月松江新城板塊帶看量增長(zhǎng)20%-30%，是業(yè)主提價(jià)的信心所在。

葛恒忠表示，目前達(dá)成的交易基本上都高于掛牌價(jià)格。究其原因，一方面，“限購(gòu)令”之下部分房東產(chǎn)生惜售心理，掛出房源只是為了試探市場(chǎng)。另一方面，經(jīng)歷連續(xù)調(diào)整的二手房?jī)r(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)大幅回落，給了部分業(yè)主對(duì)后市的樂(lè)觀。

來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng) 編輯：鄧京荊