中國指數研究院提供的數據顯示，全國樓市正出現回暖勢頭：11月第一周成交量“凝固”，第二周35個城市中已有12個城市成交量出現止跌回升，第三周18個城市開始上升，第四周成交量全面回升。并且，伴隨著成交量的反彈，部分城市房價也出現上漲。

“現在中國房地產價格波動前所未有，房地產調控壓力前所未有，房地產調控難度也遇到了前所未有的挑戰。”在近日北京舉行的中國城市科學研究會住房政策和市場調控研究專業委員會(下稱“住專會”)的成立大會上，住房和城鄉建設部副部長仇保興如是表示。

金融危機以后，中國房地產市場波動劇烈，從量價齊升到量跌價平，再到量價齊跌，現在又回到了價平量低。談到房價波動的危害，仇保興分析主要有四點：首先，房價過快上漲容易引發資產泡沫，影響金融穩定和經濟健康發展，因為房產和金融密不可分，很多住房者要用一生的資產購房，一旦出現負資產，就會影響社會穩定。其次，房價脫離普通居民的承受能力，影響公平和穩定。第三，房價太高導致購房者負擔過重，影響一個國家、城市或區域的競爭力，這個城市或地區容易被邊緣化。第四，房價過快上漲導致投資、投機性需求旺盛，對實體經濟的資金需求產生擠出效應。當國民經濟中某一個行業是暴利行業，資金會大量涌向這個領域，其競爭能力就會退化。

在談到房地產市場調控的難點時，仇保興分析認為主要有六點：一是中國城鎮化發展帶來的剛性需求。日本的房地產市場泡沫是城市化率達到80%，剛性需求減少的時候，泡沫就爆了。現在中國城鎮化率還不到50%，每年大約有1500萬的農民進城，住房剛性需求旺盛，所以調控難度非常大。二是民間資本投資領域過窄。三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合。四是房產持有環節稅收制度缺失。五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高。而土地價格越高，地方政府用于城市基礎設施的錢就更多。六是中國各地區之間經濟發展差距十分巨大，一些沿海城市房價暴漲，與發達國家一些地區的房價并駕齊驅。而內地一些城市房地產業剛剛起步，如2008年甘肅酒泉地區一些住房每平方米僅1000元左右。在這種情況下，用“一刀切”的辦法調控房地產市場，對全國來說很難有非常好的效果。

仇保興最后提出，房地產調控需要各部門之間的協同，需要中央和地方的協同以及調控政策的組合使用。要給地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、財稅政策等；給中央政府一個合理的模型預測。現在要做的工作，包括對房地產泡沫衡量和警戒；制作貨幣投放與房價波動的定量分析模型，并對地方政府調控房地產市場進行評價、監測和激勵。

仇保興也坦言，1998年是刺激住房消費，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供給。“我們30年的房地產市場化經驗、成績來之不易，問題也值得總結，正視問題，這樣我們才能避免在同一個地方兩次跌倒。”

據了解，住專會是在中國城市科學研究會領導下，以促進城市房地產健康發展、構建和諧社會為宗旨，研究探討住房政策和市場調控、住宅與房地產業發展中的風險防范、泡沫預防等問題以及組織房地產宏觀調控效果評估等方面的學術交流與宣傳推廣活動的全國性學術組織。

來源：中華工商時報（見習記者 石俊） 編輯：張少虎