成本太低——

開發(fā)商不懼“悔地”

有些地方對 “地王”網(wǎng)開一面，違規(guī)操作，在合同中約定了極少的定金，有的甚至沒有約定定金，這意味著開發(fā)商的違約成本極低。

去年和前年產(chǎn)生的“地王”，很多沒有被“消化”，如今接連出現(xiàn)的新“地王”會不會同樣命運(yùn)？

“出讓地未能如約動工至少有三大危害，一是浪費(fèi)了稀缺的土地資源。二是干擾了政府宏觀調(diào)控措施。供出的土地不能及時(shí)形成房屋，政府通過加大供應(yīng)來平抑房地產(chǎn)市場的目的就無法實(shí)現(xiàn)，在需求旺而供應(yīng)相對短缺的情況下，就可能助推房價(jià)上漲。三是政府在沒有新的土地供應(yīng)計(jì)劃的情況下，土地市場出現(xiàn)短缺，開發(fā)商不用開發(fā)就能坐擁土地升值收益，等于政府將本應(yīng)屬于社會的土地增值拱手讓給個(gè)別利益群體。”趙松說。

為防止開發(fā)商長期大量囤積土地，加大開發(fā)商違約成本，國家相關(guān)政策明確要求，土地出讓合同要嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目投資額、開竣工時(shí)間、規(guī)劃條件、價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容，按規(guī)定，在土地出讓合同中要明確約定定金，超過合同約定日期未動工的，沒收定金。

從企業(yè)的正常經(jīng)營行為講，在拿每宗地前，開發(fā)企業(yè)都經(jīng)過反復(fù)核算成本與效益，如果預(yù)期沒有利潤，或利潤空間不大，不會冒此風(fēng)險(xiǎn)；況且，我國對土地出讓的管理有嚴(yán)格規(guī)定，“地王”得主應(yīng)知道違約后果。如果個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)資金緊張等問題不能如期開發(fā)尚能理解，“地王”集體曬太陽，讓人不得不懷疑，難道這些開發(fā)企業(yè)拿地時(shí)都失去了理性？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地出讓合同管理不規(guī)范，開發(fā)商“悔地”成本不高是導(dǎo)致“地王”不能如期開工的原因之一。有些地方對 “地王”網(wǎng)開一面，違規(guī)操作，在合同中約定了極少的定金，有的甚至沒有約定定金，這意味著開發(fā)商的違約成本極低。

記者曾查閱某“地王”的出讓合同，發(fā)現(xiàn)這個(gè)出讓價(jià)達(dá)16億元的地塊本應(yīng)按合同金額的10%—20%征收定金，至少應(yīng)繳納1.6億元定金，但事實(shí)上，該地塊的定金僅幾百萬元。如此寬松的合同約定，開發(fā)商拿地時(shí)只付少量的競買保證金，就能輕松成為“地王”；市場行情看漲時(shí)，就動工開發(fā)，行情不好時(shí)，即使違約了，不能動工開發(fā)，把地退給政府的代價(jià)也只是很少的保證金，這樣的好事，哪個(gè)不愿做？

此前，為規(guī)范合同管理，北京、上海、廣州等許多城市都出臺了清理閑置土地，盤活存量土地的相關(guān)政策，但多是以整改的方式收場，真正處罰的少，收取土地閑置費(fèi)或收回的就更少，上述政策在有些地方成了“一紙空文”。

監(jiān)管不力——

容積率可以隨意調(diào)整？

現(xiàn)實(shí)生活中，擅自改變?nèi)莘e率，圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現(xiàn)象，從公開披露的資料看，對公開出讓后的住宅用地，個(gè)別城市甚至調(diào)整了其總數(shù)一半以上的容積率。

“‘天價(jià)地’可能會形成風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)本應(yīng)由企業(yè)自己承擔(dān)。可有的開發(fā)商拿地前就打著修改規(guī)劃、調(diào)整容積率的主意，意圖降低風(fēng)險(xiǎn)。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明說，假設(shè)開發(fā)商買了1萬平方米的地，規(guī)劃時(shí)容積率是2，他可以建造2萬平方米，如果將容積率提高到2.5，以售價(jià)每平方米1萬元計(jì)算，無形中銷售額可增加5000萬元。

“某種意義上對規(guī)劃指標(biāo)的改變就是社會資源的再分配。政府相關(guān)部門應(yīng)加大土地用途的監(jiān)督力度，嚴(yán)格執(zhí)行事先確定的規(guī)劃指標(biāo)，防止私下調(diào)整規(guī)劃的投機(jī)或出手炒地的行為。”嚴(yán)金明說。現(xiàn)實(shí)生活中，擅自改變?nèi)莘e率，圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現(xiàn)象，從公開披露的資料看，對公開出讓后的住宅用地，個(gè)別城市甚至調(diào)整了其總數(shù)一半以上的容積率。

記者注意到，在一些城市，一些地塊之所以違反土地出讓合同約定日期仍未動工，原因是開發(fā)商申請建設(shè)用地規(guī)劃許可過程中，土地用途被規(guī)劃局調(diào)整為綠地。這意味著，這些地塊由于政府部門的原因造成違約，政府部門要賠償開發(fā)商的損失。

根據(jù)規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓前，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，國土資源管理部門依據(jù)所出具的規(guī)劃條件出讓土地，規(guī)劃條件寫入出讓合同，出讓人、受讓人、規(guī)劃部門依法共同遵守。也就是說，規(guī)劃是土地出讓的前置條件，規(guī)劃調(diào)整就是利益的調(diào)整，隨意調(diào)整規(guī)劃不僅會損害當(dāng)初其他參加拍地的競買者的潛在利益，也會破壞房地產(chǎn)市場的公平、公正和公開。

“調(diào)整規(guī)劃，是一件很嚴(yán)肅的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發(fā)生，一旦開發(fā)商無力開發(fā)，只要把規(guī)劃用途調(diào)整為綠地或其他公益用地，就不會虧本，這在一些城市成了房地產(chǎn)業(yè)的公開秘密。”嚴(yán)金明說。

放眼全國，這兩年產(chǎn)生的“地王”結(jié)局鮮有圓滿。中國土地規(guī)劃勘察院跟蹤研究表明，退地賠錢、延期付款、延期開工，是大多數(shù)2007年“地王”的最終歸宿。

審批“難過”——

政府工作效率應(yīng)提高

一位開發(fā)商告訴記者，開工建設(shè)前的審批程序多，審批慢，有些部門還故意拖延。他們公司有一套人馬，一天到晚不停地跑政府有關(guān)部門辦手續(xù)，兩年了還沒辦完。

一些“地王”不能按期動工，也有審批程序時(shí)間過長的原因。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的相關(guān)規(guī)定，一宗“熟地”（即完成征地拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋兀拈_發(fā)商拿下土地到動工建設(shè)，一般需要在政府部門取得建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可等，這個(gè)過程一般需要12—18個(gè)月甚至更長時(shí)間，所以動工期限一般約定為12—18個(gè)月。

一位開發(fā)商告訴記者，審批程序多，審批慢。他們公司有一套人馬，一天到晚不停地跑，兩年了還沒辦完各種手續(xù)。

“這些程序絕大部分是必需的審查。但是有些程序是不是可以簡化，流程是不是可以優(yōu)化？國務(wù)院多次出臺文件要求改革行政審批程序，為市場主體提供服務(wù)。可在一些地方，這些程序成了一些人謀利的砝碼。”國土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長雷愛先說。

該司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國土資源部將繼續(xù)完善市場配置資源的制度建設(shè)，規(guī)范合同簽訂和履行，推進(jìn)土地市場信息公開，建立監(jiān)督機(jī)制、加強(qiáng)供地監(jiān)管促進(jìn)土地市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展。據(jù)了解，近期國土資源部將開展土地出讓合同專項(xiàng)清理工作。

稀缺的土地資源，承載了民生的期待和發(fā)展的夢想。人們盼望，包含“地王”在內(nèi)的供而未用土地，能盡快形成商品房供應(yīng)。

編輯：寧波 來源：人民日報(bào)（記者 夏珺 于猛）