■記者手記

撲朔迷離四月天

雖然傳統的樓市“小陽春”沒有如期而至，但4月樓市依然總體表現出回暖態勢。4月18日至24日一周，上海樓市共成交2979套房源，商品住宅成交均價首次突破3萬元/平方米，這被業內視為調控效應的減弱，樓市的又一次回暖。然而中國證券報記者實地走訪和分析卻能夠得出另一番體會，四月“陽春”背后或許隱藏著更多秘密。

上周以來，上海眾多中低端項目齊現“熱銷”行情。浦東的明星樓盤中海御景熙岸，一口氣開出300多套房源，曾掀起一陣排隊高潮，銷售人員甚至稱有些購房者是通宵排隊。但實地了解卻發現該盤當日真正售出的只是60余套房源，并不能稱為真正的熱銷。而另一個位于外環的寶山區某知名大盤，本周末即將加推房源，上周末正在加緊蓄客，銷售人員宣稱積累了大量客戶。中國證券報記者在現場發現，并沒有原先預想中的熙熙攘攘的火熱場景，只有零散的客戶看房，現場的銷售人員數量甚至超過了客戶。

按照之前上海市本地規定，新樓盤只可以自由向下調低售價，如果要上調售價，則需要得到房管部門的審批通過，這與“一房一價”實質意義相同。但此用來遏制開發商亂漲價的“一房一價”政策措施，還沒等到5月1日開始實施，就已經開始遭遇化解。以中海御景熙岸為例，網上數據顯示此次銷售的房源價格為26000－30400元／平方米，但該盤開盤后實際報出的價格為21000元／平方米左右。業內人士分析，開發商為了避免行情好轉時提價遇阻，申報預售許可證時故意大幅報高價格，預留出足夠的上調空間，形成了網上報價與實際售價的巨大差異。

即便是被業界視為豪宅回暖之標志的上海紫園，近期也開始遭遇質疑。上海紫園上周一舉成交了34棟獨棟別墅，成交面積合計約1.77萬平方米，成交均價超過10萬元／平方米。德佑地產的分析報告稱，上海紫園上周的成交量，超過了該項目2009年和2010年的總和。另據了解，上海紫園上周售出的這34棟別墅是在一天之內集中成交的，如此多單價超過10萬元／平方米的獨棟別墅被整體購買顯然可能性也不大。

有分析師分析，上海紫園的集中成交，可能是由于信托融資的資產抵押。不久前中凱置地就用這樣的手法，抵押中凱曼荼園的部分在建別墅，謀融資7億元。如果上海紫園確為抵押，此次成交的34套別墅就可以融資約18億元。業內人士分析，這表明開發商寧愿高利率借錢也不愿降價賣房，一方面是目前資金壓力并不是太大，二是仍寄希望于后市能夠回暖。

豪宅未必真熱銷，中低端住宅銷售情況分化，在四月樓市回暖的背后，更多的仍是觀望與忐忑，未來供需雙方心理的博弈繼續進行，樓市即將在這種博弈中呈現出真正清晰的走勢。（記者萬晶）