豪宅市場(chǎng)松動(dòng) 房企負(fù)債新高 成交持續(xù)回調(diào)

政策高壓之下，向來(lái)價(jià)格堅(jiān)挺的豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)下行跡象。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期一線城市多個(gè)豪宅項(xiàng)目開(kāi)始松動(dòng)降價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷(xiāo)售壓力下的“以價(jià)換量”已延伸至豪宅市場(chǎng)，凸顯多數(shù)房企資金面惡化，并強(qiáng)化了樓市將迎來(lái)新一輪降價(jià)促銷(xiāo)潮的信號(hào)。

市場(chǎng)

多個(gè)豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格開(kāi)始松動(dòng)

當(dāng)住宅市場(chǎng)遭遇持續(xù)從嚴(yán)的宏觀調(diào)控政策而逐漸下行時(shí)，豪宅市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

日前，奧園地產(chǎn)宣布，公司正與獨(dú)立本公司及其關(guān)聯(lián)人士的第三方，就出售北京長(zhǎng)安8號(hào)51%權(quán)益接洽并進(jìn)行磋商“長(zhǎng)安8號(hào)”地處北京CBD核心區(qū)域，曾經(jīng)“四度易主”，此番拋售股權(quán)不由引發(fā)業(yè)界對(duì)其資金鏈的擔(dān)憂。

隨后，盡管奧園首席財(cái)務(wù)官林錦堂否認(rèn)了項(xiàng)目出售是因公司現(xiàn)金流的問(wèn)題。但根據(jù)奧園地產(chǎn)3月份公布的2011年報(bào)，公司流動(dòng)資產(chǎn)“銀行結(jié)余及現(xiàn)金”部分為8.77億元，與2010年22.03億元同比下降60%。公司流動(dòng)負(fù)債中“短期銀行借款”為26 .16億元，與2010年13 .60億元同比上升48%。同時(shí)，流動(dòng)比率由2010年2.0下降至1.5。

據(jù)悉，長(zhǎng)安8號(hào)在2010年一季度面市后，回籠資金不足10億元，至今也未啟動(dòng)第二期銷(xiāo)售。而該項(xiàng)目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，總計(jì)約30億元。這個(gè)著名的豪宅項(xiàng)目如今被媒體稱為“燙手山芋”。

奧園地產(chǎn)負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，盡管長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目地段優(yōu)越，稀缺性明顯。但由于北京是受調(diào)控影響比較明顯的區(qū)域之一，在當(dāng)前大環(huán)境下希望通過(guò)這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⒐镜耐顿Y布局有所調(diào)整。“未來(lái)主要布局在一些受政策環(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市。”

記者發(fā)現(xiàn)，一線城市近期關(guān)于豪宅項(xiàng)目松動(dòng)降價(jià)的消息頻頻傳出。上海陸家嘴頂級(jí)豪宅之一新鴻基凱旋濱江園3月23日開(kāi)盤(pán)均價(jià)16萬(wàn)元/平方米，而非之前業(yè)界猜測(cè)的天價(jià)30萬(wàn)元，低于鄰居湯臣一品17萬(wàn)/平方米在售價(jià)格。佘山別墅區(qū)招商佘山瓏原近期推出20套低特價(jià)疊加和聯(lián)排別墅，主體7折到8折。上海兩大豪宅區(qū)一個(gè)“低價(jià)開(kāi)盤(pán)”，一個(gè)特價(jià)房促銷(xiāo)。

3月份，深圳豪宅市場(chǎng)價(jià)格同樣在下調(diào)，單價(jià)“萬(wàn)元起降”。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)黃丹告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，銷(xiāo)售壓力迫使豪宅開(kāi)始以價(jià)換量，近期龍頭企業(yè)在豪宅項(xiàng)目上營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作頻頻，上半年“去存貨、搶現(xiàn)金”將成為一線房企銷(xiāo)售主基調(diào)。“一方面以價(jià)換量，爭(zhēng)得客源和現(xiàn)金，一方面為未來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)張做戰(zhàn)略準(zhǔn)備。”

另外，黃丹介紹說(shuō)：“近期改善型客戶在開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)下緩步入市。2月多個(gè)城市改善型產(chǎn)品占據(jù)銷(xiāo)售排行榜前列，主要是近郊經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目，價(jià)格屬于中檔。相較市中心總價(jià)高面積小，這些項(xiàng)目總價(jià)適中，相對(duì)性價(jià)比較高，吸引改善型需求入市。”